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楼市,已进入超跌状态!?

时间:03-22 来源:休闲娱乐 访问次数:30

楼市,已进入超跌状态!?

      要知道,这两年上车的很多人都是刚需,耗尽六个钱包上车的刚需,对于这种一下子降价的行为,他们是无法接受的。  但现在市场就是这样,不降价,根本没人看。  最近广州上市的新盘很多,天河的奥体-牛奶场一带之前一直都是新中产的聚集地,二手房价格最高峰接近10万单价。  但是最近上新的新项目越秀观樾,惊喜价6字头起,得房率110%,直接碾压周边的二手房。  黄埔的保利翔龙天汇原价450万的房子,最终370万卖出去,足足是打了85折卖。    广州这一轮降价真的没在客气的,还打出了革命性的降价口号。  不过有意思的是,因为开发商降价到位,保利天汇的降价吸引了不少真正的刚需过去凑热闹,反而给楼盘拉了一波实实在在的流量,不少人都想着低价抄底。  另一边的越秀观樾低价开盘也抢了一个彩头,这也说明了,核心地段只要价格降到位,大家还是认的。  当然目前情绪面还是非常悲观的,并不是说价格跌到底就一定会有成交。  像广州的郊区增城,很多都已经跌到万元以内了,比大部分人的老家县城价格还低,但就是没人买。  远郊区的房源大部分失去了流动性。    深圳二手房虽然都是普跌,但跌幅是明显比较分化的。  我看了很多成交数据,像龙岗一些二手房价位已经跌到2016年。  南联地铁口的海航城,2016年的新房均价3.5万,现在二手房挂牌价也都是3万起。    大运的绿景大公馆,2017年的时候成交价大约已经在6.5万左右,如今的成交价也跌到了6万。  宝安沙井大部分跌到2018年,沙井的万科星城,2018年大约4万多开盘,目前周边新房比如最近的鸿荣源伽誉府价格也是差不多。  而市中心学区强的次新房会相对保值,大约跌到2018-2019年。  下图我们可以看到,深圳二手房均价已经从最高峰8.3万跌到6.5万,大约在2019年的水平。    新房由于之前一直有限价,所以跌幅没有那么明显,但现在已经越来越多的新房低于备案价出售。  之前深圳新房降价主要集中在郊区为主,像光明现在新房早就已经跌到3字头,坪山龙岗有些盘直接从4字头跌到了2字头,去年末龙华深圳北的新盘也加入降价大军,今年终于轮到核心区南山了。  南山赤湾新房金众云山海单价6万起,据说装修标准4000,主打就是高品质。    虽然这地段不算极佳,但是以前只要是南山区的新房,均价10w+以上妥妥的。  哪怕这两年深圳楼市回调了,赤湾目前在卖的新房前海宸湾单价9万,开云府也是9万多。  更早在两年前的半山臻境卖到12万,当时开盘售罄。  如今单价6万起,着实是有点吓人,等于打了半价。  要知道去年开盘的深铁熙府,均价约5.94万/㎡,现在商品房价格已经跌到和人才房一样了。  深圳的房价已经属于超跌状态了,再跌下去人才房都没人买,前期买入的保不准也会去闹。  哪怕是为了稳住保障房,深圳楼市也不能再跌下去了。    广深的新房价格,的确属于超跌了,北上的情况呢?  上海可以参考我上周写的一篇文章,当前上海楼市处于很微妙的时刻,一个似热非热的半温状态。  另外上海楼市有一个奇怪的事情。  中介突然接到通知,李嘉诚在上海中环的项目高尚领域,又推了75套新房,这个楼盘位置也不差,五年前开盘单价9万,当时卖的还不错。  谁曾想现在李嘉诚还是以9万的单价入市,吸引了480多组客户前往认筹,周边的商品房都卖到快12万一平了,等于说李嘉诚85折降价卖房。  李超人每次降价卖房似乎都是一次预判,去年因为75折降价抢跑卖香港新房被大家再次佩服其预判性和前瞻性,  这一次在上海突然降价卖房,是否又嗅到什么了呢?  北京新房价格依旧高企,前几年北京由于受到共有产权房的影响,新房价格一直被平均下来了。  但是最近我看到链家的一组数据,北京新房价格剔除共有产权后,均价已经突破7万一平,一线最高。    北京的二手房价格下跌已经持续一段时间了,现在一二手房倒挂的现象已经逆转。  以前北京新房成交量是二手房的二分之一,这个三月份截止到17号,北京二手房成交6421套,新房仅有1271套。  北京的新房明显乏力,出现了不少“破发”的情况,后续不排除也会降价吸引客户。  不过总的来说北上市场会比广深要相对稳一些。  原因两个:一是北上楼市调整的节奏比广深要慢些;  另一点则是北京上海的房企经营情况会比广深更安全。  这一轮我们看到的暴雷的基本上都是广深开发商居多,恒大,碧桂园、佳兆业,雅居乐,甚至这次闹风波的万科,开发商只能选择降价卖房回笼资金,进一步把市场拖下水。  这也使得广深市场出现“超跌”的现象,情绪面也更为恐慌,网上也各种投喂房子要崩的资讯,不少人已经 陷入信息茧房里面,变成羊群效应的羊。  这种现象就和曾经房价上涨的时候一模一样,只是上涨换成下跌而已,搞不好都是同一波人,现在看空和后面追涨,往往都是同一个群体,这个群体就是追涨杀跌。  但我还是希望大家可以跳出情绪再去看整体,价格是围绕价值不断变动的,房价现在出现下跌,是再也正常不过的事情,涨涨跌跌都是周期,这个房地产周期本身就非常正常。  不管涨跌如何,关键是持有优质房产,找出哪些房子有翻身机会,低价抄底,哪些房子将一蹶不振,那就赶紧脱手。  本质上这一轮,我认为就是利用各类房产在下跌周期中波动的差异化,如何实现低成本【向优置换】,穿越周期等一轮回归。

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